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为您分析海南未来的地产走势 海南购房门槛趋高?

小久/海南房久网     2018-01-04 15:17:19

不论是2017上半年还是近期,海南的楼市一直都不太平静,调控绝对可以称得上是史无前例的。以前的楼市调控,差不多都是从国家层面出台一些措施,然后跟着开始执行。


而2017年的楼市调控,是因地制宜,根据情况实施调控,不再是一刀切,而是循序渐进,一环扣一环。


不论是海南的刚需、候鸟一族、度假还是养老人群感觉都跟自己扯上了关系。从短期表面上来看,楼市调控目前对房价的影响好像没有起到什么作用,但是从深层次来讲,影响是很深远的影响。


尤其是在房价居高不下,楼市调控不断的现阶段,大家对于海南楼市未来的走向都非常的关心,对于未来海南走势小编有如下几个观点。

购房的门槛会越来越高

买房的门槛会越来越高体现在主要体现在两个方面,一是买房资格被限制了需要社保,二是首付比例提高了。


以前的低首付,不限购,低门槛的进入方式可以说一去不复返,海南现在的新政,购买普通自住房没有贷款记录首付款比例对外目前说是30%。


但随着风控越收越紧,能够真正给首付30%的项目是少之又少,一般都最少40%起,大多数好的项目都是直接要求全款,分期,对于很多刚需的购房者来说是一个不小的压力。

你要想在海南比较热门的区域海口三亚琼海等买房,还不是有钱就能买,还要你交2年的社保,对于一个80%的项目都是卖给岛外城市来说,你可以想象要买是多么的难,出台这政策可以看得出库存量又是何等的紧张。


根据2017年这样的市场库存容量、现在又是旺季这样的大环境背景以及中央政府高层不断的施压,想在2017年至2018年3月份,看到市场有松动可以说死了这条心吧,市场进一步持续收紧,更严厉的调控政策是不可避免。


短期投资客基本无空可钻

为什么说短期投资客基本无空可钻,我们以2年为例,你买的是期房,从签合同到交房,期间至少半年到1年半。交房之后,有的小区并不能立马拿到不动产权证,可能还要再拖一段时间。因此从签合同到房子可以交易,中间至少需要4~6年的时间。


这4~6年的时间,对于刚需购房者来说可能没有什么,但是对于投资客、炒房者来说,则影响深远。

投资客和炒房者追求的是短线交易,尤其是炒房者,房产持有的时间一般不会超过2年。


因为大多数炒房者的资金大多都是通过贷款、融资等方式筹集的,利息很高。对于他们来说,房产持有的时间越长,资金压力就越大。


而且4年的时间,房价一旦没有明显上涨,或者下跌,那么炒房者势必赚不到钱,对于这样的高风险可以说是没有短期投资客敢进入的。


因此,2~5年限售可以说将短期炒房者基本清除出房地产市场。


买房的资金成本会越来越高

买房的资金成本越来越高体现在两个方面,一是买房资金来源少了,二是购房贷款利率高了。


以前,由于没有限制,首付贷、房产抵押贷款、消费贷、经营性贷款等均可以流入楼市,导致房地产市场上的资金过多,也在一定程度上助涨了房价。


资金多,房价涨,投资、投机性需求就会不断滋生,房地产市场也就进入了恶性循环,而最终受影响的,还是普通购房者。


到现在,央行已经发文,命令禁止首付贷,并且防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。没有了这些违规资金,炒房者、投资客也就没有了资金来源,也就从源头上限制了房产投资行为。


随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高,调率也是本轮楼市调控中的主力军,以前可以见到的房贷款9折、95折可以说去无踪影。

征信要求不仅比之前更加严格,现在“不管客户的资质如何,首套房基准利率已经全部取消,2017年10月份起海南各家银行开始执行上浮利率,基准利率基本上浮5%-10%。


根据贷款人资质不同,项目不同、贷款额度等原因,而最终获批的贷款基准利率也基本上调10%-15%,购房贷款利率的提高,购房成本增加,最终会影响很多购房者。


除了贷款利率的提高,现在单子积压的太多,部分银行今年额度已经用完,后期批贷,放贷时间的延长也超出了很多购房者的预期。


在未来如果市场火热的势头还没得到控制,房贷利率仍有继续上调的大趋势。


楼市调控不放松,未来半年海南楼市会持续平稳

前几年的房地产市场,一直是房价涨了就调控,一旦不调控房价就涨的态势,给人一种观念,房价越调越涨。


但是从2017年的局势来看,有望发生一些改变,ZF再次强调了一点,房子是拿来住的,不是拿来抄的。在目前这种紧要关头,未来楼市的调控不会放松,直至会建立长效机制。


到2018年3月前是海南最旺的季节,短期内政府肯定会对需求侧的管理,精准发力、定向施策,稳定房地产市场,肯定不会出现去年那种大涨的局面了。


2018年市场就是求稳中行进,2017国庆前提的调控政策和行政手段已经证明了这一点,在未来会持续一段时间,政府会严格要按照供给侧结构性改革的总体思路。


进一步深化“两个暂停”政策,以生态环境保护为前提,发挥“生态环境、经济特区、国际旅游岛”三大优势,调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,促进房地产业提质增效、转型的,这种稳定的局面,在未来会持续一段时间。


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