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2017经济泡沫,楼市已经被黑天鹅取代!

时间:2017年01月11日

所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货币环境。前者影响地产价格趋势,后者影响地产价格波动。

最近,由于一线城市房价大涨,房地产泡沫又成了大家关注的焦点。中国房地产有没有泡沫?毫无疑问,肯定是有的,过去些年房价涨那么多,世界罕见,能说没有泡沫?

在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

过去15-20年中国地产的上行,主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。

目前中国城镇化率还有很大空间,但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求,是无效需求,和没有需求是一样的。

今年新增房贷占GDP6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,实际上是对未来消费力的透支。

这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。

三四线城市:泡沫已在一个个破灭

林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。

二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

三四线城市林采宜认为机会是很小的,三四线城市去库存将非常艰难。

中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

另一方面,因为教育医疗等各方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。

所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。

地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。

而之所以还有人投资,一个因素就是资产荒,安全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。

另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择,而相对安全的就是一二线地产。

第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少,不是消费需求,而纯粹是投资性需求。

而这投资性需求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。

2017年恰恰是1997年亚洲金融危机的第21年;2018年又是1998年中国启动房地产市场化运作的第21年,也是整整涨了20年。同时,2016-2018年还是美国金融危机和欧洲债务危机相隔8-9-10这一贝纳理论的关键年份。重要的时间或将出现重要的转折。四是地王频现。这次是第三次了,中国有事不过三之说。是不是意味着,这次是最后一次呢。事实上,2007年的地王,恰逢2008年底政府救市,使房地产得以转危为安;2009年的地王,有宽松的信贷和近期的保增长护航。而今年的地王,面对的恐怕是美元釜底抽薪和房产税的全面铺开。前景可想而知。此外,我国的房地产已经完成了较完美的5浪上升,接下来,必定是2浪回调。加上我们预期的2016年及其以后的较高通胀水平,相伴而行的较高利率,又将使购房的成本明显上升,购买力则下降,需求减少。同时,上世纪80年代中后期的人口出生高峰导致的近几年年轻人的婚育刚性需求,也会告一段落。

今年新增房贷占GDP6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,实际上是对未来消费力的透支。这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。

东亚纵财认为:投资如战场,炒房或现货投资都是一样!但在现货市场个人感觉比楼市稳定的多,现货市场就是有经验的人获得更多金钱,有金钱的人获得更多经验的地方。

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