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中科院认为今年房价上涨 开发商说会跌 谁更靠谱?

时间:2017年01月07日

核心提示:对于今年房价走势的预测,各方观点不一。中国科学院预测预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。房地产企业万科的总裁郁亮近日表示,未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。

1月6日,据经济之声《央广财经评论》报道,中央经济工作会议明确表态“房子是用来住的,不是用来炒的”,进入2016年12月份以来,决策层已经六次明确对房地产的相关调控。2017年楼市怎么走?房价是涨是跌?

中国科学院预测科学研究中心发布了《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计2017年中国房地产成交量和成交额增幅比去年会有大幅下滑,但价格方面仍将维持上涨态势,预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。并称,在各项影响因素的综合作用下,预计2017年的商品房价格将延续2016年平稳增长的态势。

但目前来看,对于明年房价走势的预测,各方观点不一。房地产企业万科的总裁郁亮近日表示,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展的根本途径。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

再综合看多家证券公司房地产研究部门关于2017年房价走势的报告:机构对于成交量的预测基本一致,都认为房屋销售面积会出现下降,方正证券最乐观,预测要跌6%,最悲观的中投证券则预计会跌18%。当然,代表性的观点是受政策影响,一线、二线、三线城市的销售面积会呈现不同的情况。买房的人少了,自然也会影响到房价,大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内。典型的观点是,2017年上半年全国销售均价持平,下半年随着政策松绑重回上升趋势。

中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调——去库存与放泡沫并举,并加快研究建立房地产市场长效机制。事实上,仅在去年12月,决策层就已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管。

关于这个话题,经济学家刘胜军做出了点评。

刘胜军:中国的房地产市场现在比较复杂,一方面存在一线、二线、三线城市的区域性差异,另一方面是政策因素始终在其中扮演非常重要的角色。以2016年的房价大涨为例,原因是2015年中央提出去库存,其实其本意是希望房价适度降下来,换来库存的消化。但在这个过程中存在中央、地方还有市场的多方博弈,有一些地方政府把去库存片面理解成了刺激房地产市场。国庆后中央迅速出台了调控政策,这一次的中央经济工作会议也发出了非常明确的信号。

关于目前中国房地产市场的格局,一方面,2017年中央提出五大任务的第一条就是稳增长,在这样的背景下,房地产市场大跌是比较困难的,因为房地产对整个经济的拉动作用还是非常显著的。如果要稳增长,房地产投资至少不能出现比较大的下滑,这是简单的、必须承认的事实。

另一方面,房价大涨的局面应该也不会出现,主要原因是中央已经认识到房地产的泡沫化可能带来的严重危害,一旦房地产泡沫出现大的问题,后果是很难设想的。在这种情况下,中央对房价快速上涨也是保持高度警惕的。所以,2016年上半年房地产中央调控的政策效应会逐步显现,可能市场会有一个降温的过程。但市场未来的走向还是取决于地方政府和中央政府之间的博弈,也就是说很多城市还存在着各方面的压力,以什么样的方法去库存实际上是决定房地产市场走势的非常重要的因素。

当然,从更深层次上来讲,要改变地方政府的激励机制,让地方政府不要老是有强烈的动机推高房价,而是要让房地产市场有一个平稳的发展。这就涉及到土地财政、房地产税制等一系列制度性的改革,在这种制度性的改革落地之前,房地产市场的政策变化可能还会存在,也就是说政策又会想要降温,但可能又会有一些刺激性政策出台,这样的反复变化可能还会是常态,对房地产市场的影响会比较大。

总体上来讲,房地产市场这种震荡向上的格局没有改变,但中央是不希望房地产市场过快上涨的,从中长期来看,房地产市场如何发展取决于制度性的变革能不能取得进展。

经济之声:从去库存角度来讲,是不是一线城市根本没有去库存的压力,只有部分二线以及三、四线城市才会有去库存压力?

刘胜军:不能简单这么讲。在这一轮去库存中,从表面上看一、二线去的速度比较快,但这是因为房地产价格飙升,给了市场错误的信号,鼓励了开发商迅速拿地,迅速盖楼,从而会增加新的房地产供给。当房地产市场被再度调控后,新供给会不会转化成新库存还有待观察,这也是以刺激楼市去库存的政策取向不大被赞成的原因,因为这实际上对市场发出了不好的信号。

经济之声:一线城市需不需要土地财政?

刘胜军:土地财政很显然是不可取的。随着城市化进程,土地资源变得越来越稀缺,加上政府是在换届的,如果这一届政府把地都卖完了,下一届政府怎么办?实际上这是我们一直没有解决的老问题。从国际经验上来讲,稳定的地方税制是征收房产税的,但中国征收房产税需要解决过度的问题,既要收房产税,又要让民众觉得税收是合理的,毕竟房价已经太高了。这个方面可能还需要很多精心的设计,既考虑社会的承受力,同时又要兼顾税制的转轨与改革。

经济之声:征收房产税虽是大的趋势,但可能距离还不是很近,是吗?

刘胜军:这涉及到地方财政的问题。房地产市场规模比较大,地方政府有很多路径依赖,短期内要摆脱依赖可能不是很容易。房地产本身又是一个很敏感的问题,实际上,它无论是对经济增长的走势还是对金融风险而言,都是牵一发而动全身的。所以,中央在这个问题上不可能不慎重,这也决定了解决房地产问题必须要长远考虑、谨慎操作,并从制度层面入手,才能够逐步化解房地产的两难格局。

经济之声:从最根本的供需角度看,一线城市的供需紧张吗?

刘胜军:一线城市的需求应该是比较强劲的,这大家都能感觉得到。但这也不意味着一线城市房价就一定要涨。比如以土地稀缺为例,这个问题也并不是不能解决,可以通过适度改变一些地区的行政区划等措施加以解决,但为什么我们没这么做,根本原因在于政府有所顾及,担心大的政策变化会导致房地产市场大的起伏,这可能是对风险的顾虑。

主持人:从金融政策角度,如果通胀进一步上行,如果货币政策不再像过去那么宽松,房地产资产价格会不会有比较大的变化?

刘胜军:房地产的市场价格受到的最大影响应该就来自货币政策,在过去几年,从M2增速和GDP增速的差距来看,货币政策实际上是相对宽松的,这也是支撑房地产价格上涨的非常重要的原因。现在,中央经济工作会议已经把对货币政策的提法变成中性,所谓的中性就是应该和经济增长相适应,而不是过多地进行货币刺激,如果货币政策实现这样的转变,很显然是促进房地产价格合理化的非常根本性的措施。

经济之声:如果从M2增速看,其仍然稳健时如果出现了信用收缩,会不会产生实质性的流动性收紧,从而对房价产生影响?

刘胜军:货币政策的转变也不会是快速的,毕竟当前中国的宏观经济还处于下行周期,加上各方面的风险还都处在显现的过程中,在这种情况下,虽然中央从理念上提出了中性货币政策,但也不会出现快速的紧缩,更多的可能要取决于宏观经济的走势,还有很多体制性改革的进展。如果经济增长的内生动力比较强劲了,宽松货币政策退出的时机可能就比较成熟了。

经济之声:现在油价已经有触底的感觉了,2016年大宗商品也出现一波大的上涨,如果这些因素慢慢发酵,出现了价格的上涨,出现了通胀的上行,那货币政策是要顾稳增长,还是会控通胀,哪个会排在前面?

刘胜军:中央有其目标,通胀在达到3%之前至少不用太担心,至少在2017年,通胀应该不会成为主要的风险,至于未来几年如何,要取决于去产能的进展还有国际局势,这些因素综合在一起,如果通货膨胀达到了4%甚至更高水平,可能中央就会把重点转向反通胀。但在2017年可预期的时间内,反通胀应该不是主要考虑的。

(原题为《中科院看涨、开发商看跌 房价涨跌的逻辑是什么?》

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